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                                          注意!土地增值稅清算的3個問題

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                                          上傳時間:2018-09-17 17:26:51


                                          關鍵字:土地增值稅方圓會計

                                          關于土地增值稅清算中,大家對下面的三個問題比較關心,跟著方圓會計一起來看看吧。

                                          1、問:清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括以下內容:增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅?


                                          答:《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》 (國家稅務總局公告2016年第70號)第三條第(一)項規定,營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。


                                          《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(五)與轉讓房地產有關的稅金,是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。


                                          根據上述法規規定,清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括:城建稅、教育費附加、地方教育費附加,但是不包括增值稅、企業所得稅。


                                          土地增值稅


                                          2、問:房地產企業在清算土地增值稅時,銷售費用、管理費用及財務費用怎么扣除扣除的標準是多少?有具體的文件嗎?


                                          答:《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規定,條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,具體為:(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用),是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。


                                          財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按本條(一)取得土地使用權所支付的金額、(二)開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。


                                          凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)取得土地使用權所支付的金額、(二)開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。


                                          根據上述規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他銷售費用、管理費用及財務費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,銷售費用、管理費用、財務費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。


                                          3、問:取得的建筑服務增值稅發票備注欄中沒有建筑服務發生地和項目名稱,土地增值稅清算時可以扣除嗎?


                                          答:《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局公告2016年第70號)第五條規定,營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票,應按照《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規定,在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。


                                          根據上述規定,取得的建筑服務增值稅發票備注欄中沒有建筑服務發生地和項目名稱,土地增值稅清算時不可以扣除。


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